Rejestr nieruchomości a kataster w Hiszpanii: jakie dane porównać?

Dwa rejestry o różnych funkcjach

W Hiszpanii o nieruchomości informują dwa osobne rejestry. Registro de la Propiedad (rejestr nieruchomości) to rejestr, w którym wpisuje się akty dotyczące własności i praw rzeczowych do nieruchomości, zarówno prywatnych, jak i publicznych. Catastro (kataster) to rejestr administracyjny podległy Ministerstwu Finansów, który zawiera opis nieruchomości.

Kataster opisuje nieruchomości rolne, miejskie oraz o szczególnych cechach, a wpis do niego jest obowiązkowy i bezpłatny. Kataster sam wskazuje te cechy jako różnicę wobec rejestru nieruchomości. W praktyce kupujący ma więc do czynienia z dwoma rodzajami dokumentów, które odpowiadają na inne pytania.

Źródło: sede.registradores.org, www.catastro.hacienda.gob.es

Co zawiera nota simple, a co dokumenty katastralne

Nota simple informativa registral zawiera identyfikację nieruchomości (finca), tożsamość osób, którym przysługują wpisane prawa, oraz zakres, charakter i ograniczenia tych praw. Rejestr wymienia wśród nich m.in. pełną własność, hipotekę i użytkowanie. Według rejestru nota simple ma wartość czysto informacyjną i nie poświadcza treści wpisów.

Do poświadczenia treści wpisów służy certyfikacja (certificación), która według rejestru ma wartość dokumentu publicznego. Przed decyzją o rezerwacji warto zapytać prawnika, czy w danej sytuacji sama nota simple wystarczy.

Odpowiednikiem po stronie katastru jest certyfikat katastralny. Wersja opisowa i graficzna zawiera dane fizyczne, prawne i ekonomiczne nieruchomości, a wersja literalna dane alfanumeryczne, takie jak uprawniony, lokalizacja, numer referencyjny, powierzchnia, użytek, wiek i wartość katastralna.

Źródło: sede.registradores.org, www.catastro.hacienda.gob.es

Dwa identyfikatory, które łączą dokumenty

Rejestr nieruchomości posługuje się Código Registral Único (CRU), dawniej IDUFIR, czyli jednolitym w skali kraju identyfikatorem nieruchomości w rejestrze. Kataster posługuje się referencją katastralną (referencia catastral), którą określa jako oficjalny i obowiązkowy identyfikator nieruchomości.

Referencja katastralna to kod alfanumeryczny złożony z dwudziestu znaków, a każda nieruchomość powinna mieć jedną referencję. Według katastru można ją znaleźć w elektronicznej informacji lub certyfikacie katastralnym, w zaświadczeniu gerencji katastru, na ostatnim potwierdzeniu zapłaty podatku od nieruchomości (IBI), w zaświadczeniu gminy, w akcie notarialnym albo w informacji z rejestru nieruchomości, jeśli nieruchomość jest tam wpisana.

Referencja katastralna powinna być też wpisana w rejestrze nieruchomości w przypadkach przewidzianych prawem. Notę simple można zamówić m.in. po numerze działki katastralnej, ale rejestr zastrzega, że dotyczy to nieruchomości skoordynowanych z katastrem lub zidentyfikowanych w kartografii katastralnej.

Źródło: sede.registradores.org, www.catastro.hacienda.gob.es

Jakie dane porównać przed rezerwacją

Zamiast opierać się na jednym dokumencie, zestaw dane z ogłoszenia, noty simple i dokumentów katastralnych. Sprawdź kolejno: adres i lokalizację, identyfikatory (CRU i referencję katastralną), osobę lub spółkę wpisaną jako uprawnioną i to, czy zgadza się ze sprzedającym, wpisane prawa i ograniczenia, w tym hipotekę lub użytkowanie, oraz opis i powierzchnię w dokumentach katastralnych w porównaniu z ogłoszeniem.

Zapisz każdą rozbieżność wraz z nazwą dokumentu i datą jego wystawienia. Ponieważ oba rejestry pełnią różne funkcje, sama różnica nie rozstrzyga jeszcze, czy istnieje problem prawny. Ocenę zostaw prawnikowi.

Źródło: sede.registradores.org, www.catastro.hacienda.gob.es

Gdy dane się różnią: co zrobić

Kataster przewiduje procedurę usuwania rozbieżności (subsanación de discrepancias), wszczynaną z urzędu, gdy opis katastralny nie zgadza się ze stanem faktycznym nieruchomości. Z tego wynika, że rozbieżności między opisem a rzeczywistością są w hiszpańskim systemie przewidzianym zjawiskiem, ale nie oznacza to, że w konkretnym zakupie można je pominąć.

Gdy znajdziesz różnicę w metrażu, adresie lub opisie, poproś sprzedającego lub dewelopera o wyjaśnienie na piśmie, pokaż dokumenty prawnikowi lub notariuszowi i rozważ wstrzymanie wpłaty depozytu do czasu wyjaśnienia sprawy. Nie próbuj samodzielnie diagnozować skutków prawnych: zależą one od konkretnej nieruchomości i dokumentów.

Źródło: www.catastro.hacienda.gob.es